Để đối phó với quy định trên, chủ đầu tư các dự án bất động sản đã phải “lách luật” bằng các bản hợp đồng góp vốn, vay vốn của khách hàng, nhà đầu tư mà bản chất là các hợp đồng “bán nhà trên giấy”. Mặc dù từng bị coi là “bất hợp pháp”, nhưng sự tồn tại dai dẳng của các bản hợp đồng góp vốn, vay vốn của khách hàng (mà thực chất là hợp đồng bán nhà trên giấy) để đầu tư vào các dự án bất động sản đã chứng minh sự “có lý” của cung - cầu của thị trường; rằng khách hàng thì cần nhà ở với mức giá hợp lý, còn chủ đầu tư cần vốn để phát triển các dự án bất động sản.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà Chính phủ vừa ban hành cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng phần nào giải quyết được bất cập trên. Nghị định quy định rõ các hình thức chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 9, Chương II). Theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có thể huy động vốn đầu tư bằng 5 hình thức. Đó là, chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở.

Chủ đầu tư được phép  ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.

Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn, hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.

Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở.

Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land), Nghị định 71/2010/NĐ-CP là một bước tiến lớn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Nó là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt các dự án bất động sản đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, “bán nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản phổ biến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc Việt Nam vào thời điểm này. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cũng cho thấy những nguy cơ rủi ro rất lớn từ các thình thức huy động vốn này như: chất lượng nhà ở kèm, thời hạn giao nhà chậm, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng… Đặc biệt, Khoản 3, điều 9, Chương II Nghị định này quy định các chủ đầu tư thứ cấp (ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I) nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I cũng được phép huy động vốn ngay cả khi chưa có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I có thể dẫn đến nguy cơ rủi ro lớn cho thị trường. Đó là các chủ đầu tư (cấp I và cấp II) có thể bí mật chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà khách hàng không biết, người tiêu dùng chuyển nhượng vốn góp cho người khác nhưng không được pháp luật thừa nhận…

“để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra với các hình thức huy động vốn đầu tư bằng cách bán nhà trên giấy này, vẫn phải trở lại câu chuyện cũ, đó là sự giám sát của cơ quan chức năng với các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước cấp đất”, ông Võ nói.